El Seguro Multirriesgo de la Comunidad

La contratación de un póliza de seguro multirriesgo para la comunidad de propietarios es, a nuestro entender, uno de los temas que más importancia tiene  y uno de los temas a lo que menos tiempo y atención se dedica. Frecuentemente nos encontramos con pólizas de seguro con capitales que se alejan mucho de la realidad, con el perjuicio que ello conlleva para la comunidad, otras veces nos encontramos con franquicias y exclusiones que los mismos propietarios no sabían ni que existían. Nuestra recomendación es no fijarse exclusivamente en el precio del seguro, que sin duda reviste su importancia, sino atender a las garantías, es decir qué cubre y qué no cubre.

Nuestra recomendación es dejarse asesorar por un Corredor de Seguros ya que al ser independiente de las aseguradoras y tener obligación por Ley de ofrecernos al menos tres propuestas valoradas nos ofrecen las máximas garantías. Y en caso de un siniestro tiene la formación adecuada para asesorarte en su tramitación.

¿Qué debemos considerar a la hora de contratar el seguro de la comunidad?

• Los metros cuadrados construidos del edificio más la urbanización exterior. Son datos que pueden encontrarse en la escritura de división horizontal o que pueden extrapolarse de las escrituras individuales o consultarse de forma gratuita en el catastro.
• Capital de Continente o valoración del edificio a precio de reconstrucción. Es importante entender aquí que el suelo donde se asienta el edificio no está cubierto por la póliza del seguro multirriesgo de la comunidad y por tanto no se debe tener en cuenta su valoración. En este punto exige que todas las ofertas que te presenten tengan el mismo capital de continente para poder compararlas y si no es así huye de las valoraciones demasiado elevadas o demasiado bajas.
• Capital de Contenido o qué hay dentro de la comunidad. Mínimo deberán valorarse los buzones de correo, los extintores y los objetos de decoración amén de los útiles para la limpieza y el mantenimiento de la urbanización o la piscina si existen. Siempre de ha de intentar acercarse a la realidad lo más posible pues unos euros más o menos no va a suponer grandes cambio el precio a pagar.
• Franquicias. La franquicia supone que una parte del siniestro lo pagará la comunidad. En edificios antiguos sin reformas es habitual que existan franquicias en daños por agua y sea muy y en algunos casos complicado contratar una póliza sin ellas. Cuanto más reciente sea la construcción más fácil y barato será huir de las franquicias. Nuestro consejo es contratar sin franquicias siempre que sea posible.
• Coberturas generales. Robo, vandalismo, daños por agua, daños eléctricos, incendio, inundación y un largo etc son las franquicias que de forma básica traen todas o casi todas las las pólizas. En este caso lo importante es mirar detenidamente que excluyen las aseguradoras. Pide a tu corredor que te explique detalladamente que cubre cada oferta que te de en todos esos casos y que diferencias hay entre ellas. Por ejemplo nosotros nos encontramos grandes diferencias en las coberturas de atascos y filtraciones, llegando un gran número de aseguradoras a no cubrirlas.
• Responsabilidad Civil. La RC cubre normalmente los daños que pueda causar la comunidad a terceras personas pero en estas pólizas los comuneros también son considerados terceros. Es una cobertura muy importante a la que a veces no se le presta atención. No te de miedo a contratar un importe elevado de RC pues la incidencia sobre la prima final no va a ser más que de unso pocos euros y a la larga podría hacer falta un importe elevado aquí por ejemplo se usa para cubrir los daños materiales o personales en el caso de desprendimientos en la fachada o los daños por humo o fuego a viviendas colindantes y casas particulares de los comuneros en el caso de un incendio.
• Defensa jurídica. Otra cobertura muy importante que siempre debe incluir la reclamación de cuotas a morosos. Una buena póliza de comunidad además debería indemnizarte el importe adeudado cuando el juez admita a trámite la demanda (hay al menos dos aseguradoras que ofrecen así esta cobertura). Pregunta a tu corredor.

Por último anunciaros que, dada la importancia que tienen el seguro multirriesgo de la comunidad, hemos optado por abrir nuestra propia correduría, se trata de Grupo Asesor Fidelity, Correduría de Seguros y os invito a visitar nuestra web, gustosamente atenderemos todas vuestras consultas en materia de toda clase de seguros.

Obligación de pagar cuotas extra para mejoras en el edificio.

Un lector me plantea la siguiente cuestión «Mi comunidad ha adoptado realizar unas reformas en el edificio donde vivo con las que yo no estoy de acuerdo, ¿estoy obligado a pagar las cuotas extra que aprueben para ello?«

La respuesta a esta pregunta es: depende de las reformas de que se traten y del importe de las derramas extraordinarias. El el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla todas las posibilidades, vamos a verlas, suponiendo claro está que el acuerdo haya sido adoptado de forma válida:

1.- Se trata de nuevas  instalaciones, servicios o mejoras requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su  naturaleza y características. En este caso el comunero disidente queda obligado al pago de las derramas extraordinarias. Este sería el caso de la instalación de un ascensor o la colocación de una rampa para mminusválidos.

2.- Que se trate de nuevas  instalaciones, servicios o mejoras que no sean del tipo contemplado anteriormente. En este caso no se podrá exigir el pago  al copropietario disidente si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Hay que tener en cuenta que la Junta de Propietarios puede acordar que al vecino disidente no obligado al pago se le prive del derecho al uso de las mejoras realizadas. Si en el futuro se desease accder a las mejoras se deberan abonar las cuotas que en su día le correspondieron más las cuotas de mantenimineto de la misma actualizadas mediante la aplicación del interés legal del dinero. 

Instalación de Gas Natural en una Comunidad de Vecinos

NOTA: La reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ha dejado obsoletos los contenidos de esta entrada por lo que no se atenderán comentarios sobre la misma. En breve se publicará una nueva entrada al respecto.

Las preguntas que se me formulan sonlas siguientes: ¿Qué mayoría es necesaria para aprobar la instalación de Gas Naturalen una Comunidad de Propietarios? ¿Si hubiese que pagar alguna cantidadpor la instalación quiénes estarían obligados a ello? ¿Si se aprueba la instalación podría negarse algún propietario a que las tuberías pasen por su fachada?.

Respecto a la primera pregunta tenemos que remitirnos al artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece literalmente que Para la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos la mayoría necesaria es de 1/3 de los comuneros que asu vez representen 1/3 de las cuotas de participación.

El mismo artículo establece con respecto a la segunda pregunta que La Comunidad no podrárepercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. Sin embargo si esos propietarios quisieran acceder posteriormente a dichos servicios deberán abonar el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicándosele el correspondiente interés legal del dinero.

Por último los vecinos que no hayan votado a favor del acuerdo no pueden negarse a que las tuberías pasen por sus fachadas ya que la fachada en su conjunto es un bien común de la Comunidad y  no privativo de un comunero. Será la empresa instaladora autorizada (se recomienda comprobar su autorización así como que posee un seguro de RC en regla) la que determine por donde pasará la instación atendiendo a la normativa vigente para ello.

La instalación de un ascensor en una Comunidad de Propietarios

Este controvertido tema siempre es fruto de tensiones en el ámbito de la las comunidades de propietarios y no es raro encontrar soluciones negociadas en la forma de instalación de llaves en el ascensor que sólo permiten su uso a quienes pagaron para su instalación, o exonerar de pago (y por tanto de uso) a los bajos y locales del inmueble. Sin embargo, atendiendo a la Ley de Propiedad Horizontal y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la niebla que rodea este asunto tiende a disiparse. Existen dos cuestiones fundamentales que debemos tener en cuenta:

1.- ¿Que mayoría es necesaria para acordar la instalación del ascensor?

 El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que «El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación» y teniendo en cuenta que «A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».

A este respecto cabe destacar que el artículo 15 de la citada Ley dictamina que «Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley«.

2.- Una vez adoptado el acuerdo ¿quienes están obligados a contribuir económicamente a su instalación?

En este asunto la Ley de Propiedad Horizontal se muestra ambigua y existen diversas sentencias contradictorias al respecto. Sin embargo el Tribunal Supremo ha resuelto recientemente en su Sentencia de 18-12-2008 de la Sala 1ª este asunto, acabando con las contradicciones y ambiguedades existentes: «el acuerdo validamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación ha de efectuarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada (artículo 3 del Código Civil ), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.»

Así pues existe obligación de pago de todos los copropietarios sin excepción, incluyéndose así a los bajos, los locales comerciales y todos aquellos que se hubieran opuesto a la instalación del ascensor.

 

¿Son deducibles por los copropietarios las cuotas de IVA de obras o servicios contratadas por una Comunidad de Vecinos?

Esta es una pregunta habitual en el ámbito de la Administración de Fincas cuando un coporpietario ejerce una actividad mercantil o profesional en una finca de un edificio en régimen de propiedad horizontal y en la misma se efectúan obras de reforma que son pagadas mediante una derrama extraordinaria entre todos los copropietarios. Ya que parte de esa derrama ha servido para pagar el IVA que el proveedor ha imputado a su factura, la duda que inmediatamente surge es que si ese IVa es deducible por parte de esos propietarios que son sujetos pasivos del IVA.

Bien la legislación vigente es muy clara al respecto y establece que los empresarios o profesionales que pertenezcan a una comunidad de propietarios (comunidad de vecinos) no podrán, en principio, deducir las cuotas del Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA) soportadas por la comundad. La razón es que dichas cuotas han sido repercutidas directamente a la comunidad de propietarios, no a los comuneros. Es decir, los comuneros no soportan ninguna cuota por repercusión directa. Ello implica que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 92 de la Ley 37/1992, dichos comuneros no podrán deducirse estas cuotas que no les han sido directamente repercutidas, aunque tengan la condición de empresario o profesional. La consulta vinculante V2122-05 no deja lugar a dudas a este respecto.

La única posibilidad para la deducción del IVA sería que la empresa proveedora facturara por sus servicios directamente al comunero empresario o profesional por la parte que este le toque abonar en función de su cuota de participación en la finca, transformándose así inmediatamente en sujeto pasivo del IVA.

Tipo de IVA aplicable a las obras en las Comunidades de Vecinos

Se suele cometer el error de facturar indebidamente todas las obras de reforma al tipo general del 16% cuando la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido permite la aplicación del tipo reducido del 7% en determinadas circunstancias.

Así pues el artículo 91.2.5 permite la aplicación del tipo reducido del 7% en las «ejecuciones de obras de albañilería realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obras cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
•  Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de éstas últimas.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 20 % de la base imponible de la operación.»

A la vista de la redacción de este artículo son tres los puntos fundamentales a tener en cuenta: Primero que sean obras de albañilería, así pues no será aplicable a la pintura de la fachada o a la impermeabilización de la azotea del edificio; en segundo lugar que las obras de construcción lleven almenos dos años concluidas y en tercer lugar que las materias primas aportadas no excedan del 20% de la base imponible, para poder demostrar este último punto se debe exigir al proveedor que haya realizado la obra que desglose en la factura los importes de mano de obra y de materiales empleados en la  misma.

Devolución mensual del IVA

A partir de enero de 2009 ya es posible solicitar la devolución mensual del IVA por parte de empresas y profesionales según la Ley 4/2.008, de 23 de diciembre.

Para acceder a este régimen se ha de presentar durante el mes de enero un modelo 036, exclusivamente por vía telemática, en donde se efectuará la inscripción en el «el registro de devolución mensual». La baja en este registro se efectuará por el mismo procedimiento durante el mes de noviembre. La permanencia en este régimen especial es de doce meses naturales.

Además de lo anterior es necesaria la presentación mensual del modelo 303, nueva declaración de IVA (que sustituye a los modelos 300, 320, 322 y 330) y el modelo 340, declaración informativa de operaciones incluidas en los libros de registro. La AEAT ya ha publicado en su web el programa de ayuda para la cofeccion del modelo 340.

Una nueva iniciativa

En Pozo Asesores hemos decidido abrir este blog para facitar el intercambio de información entre nuestros cientes y nosotros. Aquí publicaremos las principales novedades en los ámbitos fiscal, laboral y de la administración de fincas; trataremos en profundidad cuestiones recurrentes y contestaremos a las preguntas que nos dirijan a pozoasesores(arroba)gmail.com

Esperamos que esta nueva andadura sea de mutuo provecho.